Определение стоимости земельного участка методом прямых продаж в рамках сравнительного подхода

При применении этого способа цена объекта оценки определяется если сравнивать с ценой продажи подобных объектов. Базой применения данного способа есть тот факт, что цена объекта оценки конкретно связана с ценой продажи подобных объектов. Любая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью.

Этот подход включает сбор информации о рынке предложений и продаж по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги после этого корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. По окончании корректировки стоимостей их возможно применять для определения рыночной цене оцениваемой собственности.

При оценке земельного надела мы используем способ сравнения продаж.

Способ используется для оценки земельных участков, как занятых строениями, строениями и (либо) сооружениями (потом – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых строениями, строениями и (либо) сооружениями (потом – незастроенных земельных участков). Условие применения способа – наличие информации о стоимостях сделок с земельными наделами, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о стоимостях сделок с земельными наделами допускается применение стоимостей предложения (спроса).

Способ предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (потом – элементов сравнения);

определение по каждому из степени сравнения отличий и элементов характера каждого аналога от оцениваемого земельного надела;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок стоимостей аналогов, соответствующих степени и характеру отличий каждого аналога от оцениваемого земельного надела;

корректировка по каждому из элементов сравнения стоимостей каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного надела;

расчет рыночной цене земельного надела методом обоснованного обобщения скорректированных стоимостей аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы цены объекта оценки (факторы, изменение которых воздействует на рыночную цена объекта оценки) и сложившиеся на рынке чёрта сделок с земельными наделами.

самые важными факторами цены, в большинстве случаев, являются:

окружение и местоположение;

целевое назначение, разрешенное применение, права иных лиц на земельный надел;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие либо близость инженерных условия и сетей подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К чертям сделок с земельными наделами, а также, относятся:

условия финансирования сделок с земельными наделами (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок с земельными наделами (платеж финансовыми средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

события совершения сделки с земельными наделами (был ли земельный надел представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность продавца и покупателя, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на земельные наделы за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

степень и Характер отличий аналога от оцениваемого земельного надела устанавливаются в разрезе элементов сравнения методом прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. Наряду с этим предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке черт сделок с земельными наделами.

Корректировки стоимостей аналогов по элементам сравнения смогут — быть выяснены как для цены единицы измерения аналога (к примеру, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки стоимостей смогут рассчитываться в финансовом либо процентном выражении.

Величины корректировок стоимостей, в большинстве случаев, определяются следующими методами:

прямым попарным сопоставлением стоимостей аналогов, отличающихся друг от друга лишь по одному элементу сравнения, и определением на базе взятой так информации корректировки по этому элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга лишь по одному элементу сравнения, и определения методом капитализации отличия в доходах корректировки по этому элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента цен и изменением сравнения аналогов (стоимостей единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между величиной элемента и значением сравнения рыночной цене земельного надела;

определением затрат, которые связаны с трансформацией чёрта элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок стоимостей аналогов.

В следствии внесения и определения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), в большинстве случаев, должны быть близки друг к другу. При больших различий скорректированных стоимостей аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Объектом оценки в этом случае есть право собственности на земельный надел. Оцениваемый объект относится к сегменту рынка почвы производственного назначения.

Проанализировав ситуацию , оценщик заключил , что ожидать в скором будущем на разглядываемом сегменте рынка недвижимости понижения стоимостей не приходится.

На вторичном рынке обстановка характеризуется довольно установившимся сроком экспозиции (т.е. временем предложения объекта до его реализации) – в среднем от 3 до 9 месяцев. Применяя ситуацию , клиент ищет варианты, каковые максимально соответствовали бы его материальным возможностям, требованиям, предъявляемым им к качеству объекта, наряду с этим тщательным образом разглядывая юридическую сторону оформления сделки.

В связи с рассмотренными выше изюминками рынка недвижимости Столичной области, и отсутствием точной информации о проводимых сделках, оценщики сочли вероятным проанализировать текущее предложение подобных объектов на вторичном рынке за период с апреля по май 2005 г., заложив в их цена потенциальное уменьшение цены в размере 5% в следствии возможных торгов. Данное предположение сделано на базе анализа сделок купли-продажи земельных участков в разных районах Столичной области.

При выборе аналогов оценщиками были проанализированы материалы информагентств «Риэлтинформ», «RussianRealty» и «Мобиле», информация в изданиях: «Недвижимость для бизнеса», «Тригон», «Столичная недвижимость», «Каталог Московской области и недвижимости Москвы»; в газетах: «Из рук в руки», «Ведомости», «Квартира Дача Офис»; базы данных риэлторских компаний г. Москвы: «Столичное Инвестиционное Агентство Недвижимости», агентство недвижимости «Миэль», агентство недвижимости «Noble Gibbons», агентство недвижимости «Penny Lane Realty», агентство недвижимости «Бест-недвижимость», компания ООО «Арсенал холдинг», агентство недвижимости «Миллионер», агентство недвижимости «ИНКОМ», агентство недвижимости «Colliers international», агентство недвижимости «Stiles Riabokobylko» и личные наблюдения оценщиков.

Прежде всего совершим оценку цены участка как незастроенного.

С целью проведения оценки нами было выбрано три сопоставимых объекта для оцениваемого участка. Показатель сопоставимости основан в первую очередь на самоё эффективном применении сравниваемых объектов земельных участков под производство либо склад. Наряду с этим учитывалось схожесть расположения, назначение и площадь участка.

Процесс расчета приведен в таблице ниже:

Фундаментальный анализ: сравнительный подход


Понравилась статья? Поделиться с друзьями: